قوانین و شرایط خرید ملک در ترکیه

کشور ترکیه از گذشته دور مورد توجه مهاجران از اقصی نقاط جهان خصوصا کشورهای همسایه، برای زندگی و اقامت بوده است. این موضوع طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و ترکیه را به‌عنوان یکی از مهمترین کشورهای مهاجرپذیر در منطقه مطرح کرده است. خرید ملک در ترکیه نیز به‌عنوان یکی از راه‌های دریافت اقامت و شهروندی ترکیه مورد توجه خارجیان بسیاری قرار گرفته است. از این رو قصد داریم در این مقاله قوانین و شرایط خرید ملک در ترکیه را از زوایای مختلف بررسی نماییم.

پیشینه خرید ملک توسط خارجی‌ها در ترکیه

طی سال‌های اخیر با توجه به اتفاقات ژئوپلتیکی که در منطقه آسیای میانه و قفقاز رخ داده، موج مهاجرت به ترکیه توسط کشورهای همسایه نیز افزایش چشم گیری داشته است. به‌طوریکه طی پنج سال گذشته کشورهای همسایه ترکیه همچون ایران و عراق جزو 3 کشور برتر خرید ملک در این کشور بوده اند.

به منظور آسان‌تر شدن پروسه خرید ملک توسط خارجی‌ها، این قانون در 26 ژوئیه سال 2005 دچار تغییراتی شد که خرید ملک توسط خارجی ها را تسهیل کرد.

در گزارشی که در نوامبر سال 2006 توسط آمبر لامب، کارشناس بازار املاک و مستغلات بین المللی منتشر شد، با توجه به بررسی شاخص های اقتصادی و سیاسی ترکیه، بازار املاک در ترکیه با قطعیت در مسیر ورود به پنج بازار برتر اروپایی از نظر سود سرمایه در سال 2007 قرار داشته است.

تا ژانویه سال 2007 تعداد 41،362 خارجی 32،635 ملک در آنتالیا، ازمیر و موگلا خریداری کردند شهر موگلا نیز بیشترین مساحت خرید ملک توسط خارجی ها تا آن سال را ثبت کرده است. همچنین بیشترین تعداد فروش ملک به خارجی ها در آنتالیا نیز با 14،124 نفر به ثبت رسیده است.

آمارهای خرید ملک توسط خارجی‌ها در سال‌های اخیر

با توجه به مواردی که گفته شد افزایش روز افزون خرید ملک توسط خارجی‌ها چندان دور از ذهن به نظر نمی‌رسید. به‌طوری‌که طبق آمارهای موسسه آمار ترکیه (TURKSTAT) در هفت سال گذشته عراقی ها با خرید 42،205 خانه در ترکیه تا پایان سال 2021 توانسته‌اند رتبه اول را کسب نمایند و پس از آنها نیز شهروندان ایرانی با 28،520 خانه در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در جدول زیر، پنج کشور خارجی که بیشترین تعداد خرید ملک در هفت سال گذشته در ترکیه را داشته‌اند آورده شده است.

سه شهر اول ترکیه که بیشترین تعداد فروش ملک طی این سالها را داشته اند نیز در نمودار زیر آورده شده است.

سود سرمایه‌گذاری در زمینه املاک و مستغلات

طی سال‌های اخیر سرمایه‌گذاری در زمینه املاک و مستغلات در ترکیه به‌عنوان یکی از جذاب‌ترین بازارهای سودده برای سرمایه‌گذاران بین المللی مطرح شده است. به همین دلیل نیز شرکت‌های انبوه‌ساز بسیاری در سال‌های اخیر اقدام به ساخت پروژه‌های عظیمی در شهرهای بزرگ ترکیه نموده‌اند و موفق به جذب سرمایه‌گذاران خرد و کلانی از سرتاسر جهان شده‌اند.

طبق آمارها قیمت مسکن در دو سال اخیر در ترکیه افزایش محسوس و سریعتری را نسبت به قیمت ارز تجربه کرده است. به‌عنوان مثال میانگین افزایش سالانه ارزش ملک و مستغلات در آنتالیا 78 درصد، استانبول 75 درصد، بورسا 56 درصد، ازمیر 55 درصد و آنکارا 50 درصد بوده است. همچنین میانگین قیمت ملک طی سال گذشته 63 درصد و در 2 سال گذشته 132 درصد رشد داشته است.

اگر رشد قیمت ملک را با سودآوری پس انداز به ارزهای اصلی مقایسه کنیم باز هم سودآوری سرمایه گذاری ملکی بیشتر بوده است. به‌طوری‌که سودآوری افزایش ارزش دلار در ترکیه به 56 درصد در یک‌سال و 97 درصد در دو سال رسیده است. قیمت یورو نیز در طول یک‌سال 50 درصد و طی دو سال 102 درصد رشد داشته است.

در حالی‌که با احتساب درآمد اجاره، درآمد سالیانه سرمایه‌گذاری در مسکن ترکیه به طور میانگین 71 درصد در کل کشور بوده است که این میزان طی دو سال گذشته به 151 درصد رسیده است.

شرایط سرمایه‌گذاری روی املاک در ترکیه

چند سال پیش دولت ترکیه سرمایه‌گذاری ملکی جهت دریافت شهروندی را از یک میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش داد. به دلیل افزایش میزان سرمایه‌گذاری خارجی در زمینه ملکی، در سال 2022 این مبلغ به 400 هزار دلار افزایش یافت.

به‌طور کلی از جذابیت‌های سرمایه گذاری ملکی در ترکیه نیز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هزینه‌های خرید مناسب: ترکیه در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی بازار املاک و مستغلات مقرون بصرفه‌تری دارد. هزینه خرید پایین، نرخ مالیات مناسب و فرآیند آسان خرید را می‌توان از این ویژگی‌ها برشمرد
• فرصت خرید سودآور با نرخ ارز بالا: از دست دادن ارزش لیر و نرخ برابری ارزهای خارجی به معنای فرصت خوب برای سرمایه گذاران خارجی است
• تنوع املاک و مستغلات مدرن و با کیفیت
• فرصت سودآوری بالا در کوتاه مدت: افزایش سریع قیمت ملک در ترکیه فرصت های سودآوری با ریسک کم را می‌تواند نصیب سرمایه گذاران نماید
• زندگی ایده آل در کشوری با کیفیت: ترکیه با داشتن جاذبه توریستی و طبیعی فراوان می‌تواند مقصدی برای دوران بازنشستگی یا اهداف تجاری باشد

هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه

در زمان خرید ملک در ترکیه، علاوه بر قیمت فروش ملک، هزینه‌های اضافی مانند هزینه انتقال سند، هزینه گزارش ارزیابی (اکسپرتیز)، هزینه بیمه، هزینه‌های ثبت و ترجمه مدارک نیز وجود دارند.

مهمترین هزینه‌های خرید خانه در ترکیه در سال 2022 به‌شرح زیر است:

• مالیات نقل و انتقال سند مالکیت: که معادل 4 درصد از قیمت فروش ملک محاسبه می‌شود. البته این مبلغ لزوما به ازای 4 درصد از مبلغ پرداختی نمی‌باشد بطوریکه در املاک دست دوم ممکن است مبلغ فروش درج شده در سند با مبلغ پرداختی خریدار متفاوت باشد که مبنای پرداخت مالیات بر اساس عدد درج شده در سند است.

• هزینه مشاورین املاک: در صورتیکه ملک مورد نظر از دفاتر پروژه‌های ساختمانی خریداری نشده باشد باید 4 درصد از مبلغ خرید ملک نیز به مشاور املاک مربوطه پرداخت شود که این مبلغ بطور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌گردد.

• مالیات بر دارایی: که بصورت سالیانه پرداخت می‌شود و شامل کلیه اموال غیرمنقول فرد خواهد شد. مالیات بر املاک بر اساس قیمت مندرج در سند محاسبه خواهد شد و مبلغ آن بر اساس مشخصات ملک محاسبه می‌شود. برای محاسبه میزان مالیات بر ملک می‌توانید از این لینک استفاده نمایید.

• مالیات بر ارزش افزوده: این مالیات طبق جدیدترین تغییرات در سال 2022 برای خانه‌های زیر 150 متر 8 درصد و برای خانه های بالای 150 متر 18 درصد محاسبه خواهد شد. البته طبق قانون، افراد خارجی می‌توانند تحت شرایطی از معافیت‌های مالیاتی نیز بهره مند شوند.

• هزینه مترجم و وکالت: خارجیانی که به زبان ترکی آشنایی ندارند باید از مترجم‌های رسمی در زمان انتقال سند استفاده نمایند. همچنین برخی از مدارک شخص خریدار نیز باید ترجمه و به تایید اداره نوتر برسد. هزینه مترجم بطور متوسط بین 500 تا 700 لیر و هزینه وکالت نیز بین 800 تا 1200 لیر است.

• هزینه گزارش ارزیابی ملک: هزینه این گزارش که برای خارجیان الزامی است بسته به شهر و ملک متفاوت است. به‌عنوان مثال هزینه این گزارش در استانبول بین 1800 تا 2500 لیر است و در کمتر از 5 روز کاری صادر می‌شود.

• هزینه‌های وصل کردن انرژی: مانند آب و برق و گاز که در مقاله قبوض انرژی در ترکیه به آن‌ها به‌طور کامل اشاره شده است.

• بیمه زلزله (داسک): که اجباری است و بصورت سالیانه صادر می شود. در مقاله بیمه داسک چیست؟ بطور کامل در مورد آن توضیح داده شده است.

مدارک لازم جهت انتقال سند ملکی در ترکیه

پس از توافقات اولیه و درخواست آنلاین جهت انتقال سند توسط فروشنده، تاریخی برای انجام نقل و انتقال معین می‌شود. در روز تعیین شده باید با همراه داشتن مدارک زیر به اداره اسناد (تاپو) منطقه مراجعه گردد:

• پاسپورت فرد خارجی خریدار به همراه ترجمه نوتر شده آن
• گزارش ارزیابی ملک (اکسپرتیز)
• بیمه زلزله داسک
• 2 قطعه عکس خریدار
• ارائه مترجم رسمی برای فرد خارجی در صورتیکه قادر به صحبت و نوشتن به زبان ترکی نباشد.

محدودیت‌های خرید ملک برای افراد خارجی در ترکیه

طبق قوانین ترکیه محدودیت‌های زیر برای خرید ملک توسط اتباع خارجی اعمال می شود:

• یک تبعه خارجی مجاز به خرید حداکثر 30 هکتار زمین یا ملک مجموعا در ترکیه است
• تبعه خارجی نمی‌تواند در مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی ملک بخرد
• اشخاص حقیقی خارجی صرفا می توانند تا 10 درصد از مساحت کل منطقه ای که ملک خصوصی در آن واقع شده را خریداری کنند
• افراد خارجی در مناطقی که بیش از 25 درصد از ساکنینآن منطقه خارجی هستند نمی توانند ملک خریداری کنند

انواع دریافت اقامت و شهروندی ترکیه از طریق املاک

افراد خارجی می‌توانند با خرید مسکن در ترکیه، اقامت و شهروندی این کشور را دریافت کنند.

اقامت و شهروندی ترکیه از طریق املاک و مستغلات به دو صورت امکانپذیر است:

نوع اول: خرید ملک زیر 400 هزار دلار آمریکا برای دریافت اقامت ترکیه است که محدودیت قیمتی برای آن وجود ندارد اما سند ملک مورد نظر حتما باید مسکونی و خانه قابل سکونت باشد. فرد تقاضا دهنده نیز باید در ملک خریداری شده سکونت داشته باشد.

در صورتیکه فرد خارجی به‌مدت 8 سال از طریق خرید این نوع ملک، اقامت موقت ترکیه را دریافت کرده باشد و دارای شرایط لازم باشد اقامت وی به اقامت دائم و شهروندی ترکیه تبدیل خواهد شد.

نوع دوم: خرید ملک به ارزش بالای 400 هزار دلار آمریکا است که در این حالت، خریدار می‌تواند برای خود و همسر و فرزند زیر 18 سال، شهروندی ترکیه را نیز درخواست نماید. در این حالت شخص می‌تواند از تمام مزایای شهروندی همانند سایر شهروندان ترک بهره‌مند گردد.

همچنین شخص متقاضی متعهد می‌شود که تا سه سال ملکی که به‌واسطه آن شهروندی ترکیه را دریافت کرده است را نفروشد، در غیر این صورت شهروندی اعطا شده لغو خواهد شد.

مراحل خرید: از درخواست تا تحویل

• در صورتی که به خرید خانه علاقه‌مند هستید، می‌توانید به صورت رایگان با مشاورین اویار ارتباط برقرار کنید
• در مرحله بعد این امکان را خواهید داشت تا به صورت حضوری از ملک بازدید کنید و جزئیات آن را مورد بررسی قرار دهید
• تیم اویار، مواردی همچون خرید بلیط و رزرو اقامتگاه را برای شما انجام خواهد داد
• پیگیری و تکمیل کلیه امور مهاجرتی و قراردادی
• در این مرحله شما هزینه‌های مربوط به خانه را پرداخت کرده‌اید و می‌توانید از اقامت خود در کشور ترکیه لذت ببرید

زندگی در استانبول و سرمایه‌گذاری در املاک

حتما می‌دانید که استانبول توریستی‌ترین شهر ترکیه به شمار می‌رود و از این رو تقاضا برای خرید ملک بالاست. ممکن است ندانید اما استانبول در بین 10 شهر معروف توریستی جهان قرار دارد. مشاغل مختلفی در شهر استانبول فعالیت دارند که همین امر در ساخت و ساز بالای این شهر تاثیر گذار است و همچنین قیمت املاک را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد.

از این رو بهترین گزینه‌ای که می‌توانید در زمینه املاک انتخاب کنید، خرید خانه در استانبول است. علاوه بر اینکه اقامت ترکیه را برای شما به همراه خواهد داشت، تجربه زندگی در یکی از بهترین شهرهای دنیا را نیز برای شما و اعضای خانواده‌تان به ارمغان می‌آورد.

سؤالات متداول

امیدواریم که با خواندن این مقاله توانسته باشید پاسخ خود را دریافت کرده باشید. در غیر این صورت پیشنهاد می‌کنیم که سوال خود را در بخش نظرات مطرح کنید تا کارشناسان گروه اویار به شما پاسخ دهند.

همچنین پیشنهاد می‌کنیم سایر مقالات وبلاگ اویار را مطالعه کنید تا اطلاعات مناسبی قبل از مهاجرت به ترکیه داشته باشید. از اینکه تا به اینجا همراه ما بودید، از شما متشکریم.