خرید اقساطی ملک ترکیه بصورت پیش خرید چه شرایطی دارد؟ (هزینه ها در ۲۰۲۳)

ترکیه به‌عنوان یکی از کشورهای همسایه ایران توانسته طی سال‌های اخیر سرمایه‌گذاران خارجی بسیاری علی‌الخصوص ایرانی‌ها را در زمینه خرید خانه در ترکیه به خود جذب کند. یکی از امکاناتی که برای ایرانیان به‌عنوان مزیت در انتخاب پروژه‌های ساختمانی در ترکیه شناخته می‌شود نیز خرید اقساطی ملک در ترکیه است.

در این مقاله قصد داریم به معرفی پیش فروش خانه و خرید اقساطی ملک در ترکیه و جوانب مختلف آن بپردازیم. با ما همراه باشید.

مزایا و معایب خرید اقساطی ملک ترکیه

پیش‌فروش خانه از پروژه‌ها دارای مزایا و معایب مختلفی است که با در نظر گرفتن آنها می‌توان تصمیم به خرید اقساطی ملک ترکیه گرفت.

مزایای خرید اقساطی ملک ترکیه

• مقرون به‌صرفه‌تر بودن قیمت خانه
• احتمال سود بیشتر در زمان تحویل با توجه به پرداخت اقساطی
• امکان انتخاب طبقه و واحد مورد نظر در زمان تحویل
• امکان ایجاد تغییرات در واحد مربوطه قبل از تحویل
• امکان استفاده از وام پروژه یا وام‌های بانکی

به این نکته نیز باید توجه داشت که با اتمام پروژه های مسکونی معمولاً قیمت واحدها نیز افزایش خواهد یافت. همچنین خرید خانه در پروژه ها معمولاً زمانی سودآوری بیشتری خواهد داشت که در ابتدای شروع پروژه نسبت به خرید اقدام شود.

از ایران و بدون داشتن اقامت در ترکیه حساب باز کنید

افتتاح حساب بانکی در ترکیه

ارتباط با کارشناسان

معایب خرید اقساطی ملک ترکیه

• امکان تکمیل نشدن پروژه در زمان تعیین شده
• امکان شکست پروژه در زمان مشخص شده برای اتمام
• تفاوت احتمالی پروژه خریداری شده با تحویل داده شده
• غرامت در صورتی پرداخت می‌شود که پروژه پس از مدت زمان مشخص آماده نشود.
• آماده و راه اندازی مشاعات و امکانات عمومی پروژه زمان بیشتری به‌طول می انجامد.
• ممکن است پروژه با مصالح کیفیت پایین ساخته شود.

قوانین مربوط به پیش فروش مسکن در ترکیه

۱- طبق قانون ترکیه، قراردادهای پیش پرداخت مسکن قراردادهایی هستند که در آن خریدار متعهد می‌شود قیمت فروش ملک مسکونی را به صورت پیش‌پرداخت یا اقساط بپردازد. فروشنده نیز متعهد می‌شود پس از پرداخت کامل یا بخشی از قیمت ملک مسکونی، ملک را به خریدار منتقل و تحویل دهد.

۲- در پیش فروش ملک که فروش ماکتی (Maketten satış) نیز شناخته می‌شود بستن قرارداد فروش مسکن با خریدار بدون اخذ پروانه ساختمانی غیر قانونی است. با توجه به اهمیت تصمیم خریدار و دشواری فرایند تصمیم گیری، ارائه فرم اطلاعات اولیه به خریدار که محتوای آن در آیین نامه اجرایی تعیین شده حداقل یک روز قبل از انعقاد قرارداد الزامی است.

۳- پیش فروش املاک مسکونی نیز صرفاً باید به‌صورت رسمی و در قالب قرارداد کتبی معتبر صورت گیرد. همچنین فروشنده تا زمانی‌که قرارداد معتبری منعقد نشده باشد نمی‌تواند از خریدار درخواست پرداخت وجه به هر عنوانی نموده یا وی را بدهکار نماید.

۴- یکی از مهمترین مشکلاتی که در قراردادهای پیش فروش مسکن وجود دارد این است که ممکن است تعداد زیادی از افراد، طرف قرارداد با سازنده باشند و به طبع آن مبالغ بسیار زیادی نیز جمع آوری شود اما واحدها به دلایل مختلف قابل تحویل به خریداران نباشند.

ضمانت

به‌منظور جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، قبل از شروع پیش پرداخت برای پروژه های بالای 30 واحد، انعقاد بیمه‌نامه پایان کار که محدوده، شرایط و اصول کاربردی آن توسط معاونت خزانه داری کشور تعیین شده، یا ارائه یکی از گزینه‌های ضمانتی مانند ضمانت نامه بانکی الزامی است. به این ترتیب حتی در صورت ورشکستگی فروشنده اطمینان حاصل می شود که مبالغ پرداختی خریداران تضمین شده است.

۵- خریدار بدون ذکر دلیل و بدون پرداخت جریمه حق فسخ قرارداد، می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد در مدت 14‌روز پس از تاریخ شروع قرارداد اقدام نماید. به این منظور ارسال اطلاعیه اعمال حق فسخ از طریق دفاتر نوتر در این مدت برای خریدار کافی است.

۶- در صورت فسخ قرارداد توسط خریدار، فروشنده می‌تواند هزینه‌های ناشی از مالیات، کارمزد و تعهدات قانونی ناشی از فروش ملک پیش فروش شده خود را بر اساس: تا سه ماه اول از تاریخ قرارداد 2 درصد، سه تا شش ماه 4 درصد، شش تا دوازده ماه 6 درصد و برای دوازده تا بیست و چهار ماه 8 درصد به‌عنوان غرامت از خریدار دریافت کند.

نکته مهم در این موضوع، خرید از سازنده‌های معتبر و بزرگ است. بسیاری از سازندگان گمنام که سابقه زیادی در زمینه انبوه‌سازی و ساخت و ساز نداشته‌اند قبل از تکمیل و تحویل واحدهای ساخته شده به مشکل برخورده‌اند و ساخت پروژه آنها متوقف شده است. برخی دیگر نیز با کلاهبرداری، پول‌های خریداران را گرفته و متواری شده‌اند.

از این رو دقت در انتخاب سازنده، بررسی پروژه‌های گذشته آن، درصد موفقیت تکمیل پروژه در زمان تعیین شده و رضایت خریداران در پروژه‌های قبلی باید در نظر گرفته شود.

مواردی که خریدار می‌تواند قرارداد پیش‌فروش خانه را بدون پرداخت غرامت فسخ کند

در موارد زیر امکان فسخ قرارداد بدون غرامت از جانب خریدار وجود دارد:

1. فروشنده به هیچ‌وجه یا در صورت لزوم به تعهدات خود عمل نکند
2. فوت خریدار
3. خریدار به‌دلیل محرومیت دائمی از کسب درآمد قادر به پیش‌پرداخت نباشد
4. امتناع فروشنده از قبول پیشنهاد جایگزینی قرارداد جدید توسط خریدار در زمانی که فروشنده به‌دلیل محرومیت دائمی قادر به پیش‌پرداخت نباشد

مدت واگذاری املاک پیش فروش شده

در قراردادهای پیش فروش مسکن مدت تحویل و واگذاری تا حداکثر 36 ماه می‌باشد. طبق قانون نیز خانه پیش‌فروش شده بر اساس یکی از بندهای زیر تحویل داده شده تلقی می‌گردد:

• ثبت سند مالکیت واحد به‌نام شخص خریدار
• انتقال تصرف ملک مورد‌نظر به‌نام مصرف کننده در دفاتر نوتر

شرایط پرداخت در پیش‌خرید خانه

شرایط پرداخت و تحویل خانه بسته به قرارداد هر پروژه متفاوت است.

• در بعضی پروژه‌ها که روی ماکت فروخته می‌شود و هنوز پروژه ساخته نشده ممکن است موعد تحویل 2 سال دیگر باشد. این پروژه ها معمولا 30 درصد قیمت ملک را به‌صورت پیش‌پرداخت دریافت می‌کنند و مابقی طی چند قسط ماهیانه، سه ماهه یا شش ماهه اخذ ‌گردد.
• در بعضی پروژه‌ها واحد خریداری شده تا چند ماه بعد تحویل داده می‌شود و معمولاً حداقل 40 درصد مبلغ ملک به‌صورت پیش‌پرداخت گرفته می‌شود و مابقی به‌صورت اقساط ماهیانه که معمولا تا یکسال ادامه خواهد داشت دریافت می‌شود.

در خریدهای نقدی پروژه‌‍های آماده تحویل نیز معمولاً تخفیف 10 تا 20 درصدی روی قیمت تمام شده اعمال می‌شود که در خریدهای اقساطی، این تخفیف اعمال نخواهد شد. سند ملکی نیز بعد از اتمام اقساط صادر می‌گردد.

سندهای صادر شده اولیه برای واحدها ممکن است در ابتدا ‌به‌صورت kat irtifakı باشد که پس از صدور پایان‌کار و دریافت گواهی اسکان به سند مالکیت (Kat Mülkiyet) تبدیل می‌شود.

وضعیت سودآوری در خرید اقساطی از پروژه‌ها

با توجه به رشد نرخ تورم طی سال‌های اخیر در ترکیه، سودآوری خرید اقساطی ملک در ترکیه می‌تواند تأثیری دو سویه داشته باشد.

فرض کنید هنگام پیش خرید از یک پروژه، نرخ دلار به لیر 20 و قیمت واحدی 2 میلیون لیر است که شما 50 درصد یعنی 1 میلیون لیر را به‌صورت پیش پرداخت و 1 میلیون لیر مابقی را به‌صورت اقساط ماهیانه یا هنگام تحویل پرداخت خواهید کرد. با توجه به اینکه پول شما از دلار به لیر تبدیل می‌شود و با توجه به فرض انجام شده، هر دلار معادل حدود 20 لیر بوده، شما در زمان پرداخت اولیه معادل 50،000 دلار پرداخت می‌کنید.

حال در نظر بگیرید در زمان تسویه قرارداد، نرخ دلار به لیر 30 شده باشد که در این‌صورت شما برای پرداخت 1.000،000 لیر بعدی باید مبلغ 33،666 دلار پرداخت کنید و این یعنی 16،66 دلار به نفع شما شده است.

علاوه بر این به فرض برابری قیمت خانه با دلار احتمالاً قیمت خانه نیز از 2 میلیون لیر به 2،500،000 لیر خواهد رسید که از این محل نیز می‌تواند سود مناسبی نصیب شما شود. چه بسا که طبق آمار، طی دو سال گذشته نرخ رشد مسکن بیش از 20 درصد بیشتر از رشد دلار در ترکیه بوده است.

مراجع ذیصلاح رسیدگی به اختلافات پیش‌فروش مسکن

در صورت بروز مشکل در پیش‌فروش‌های خانه و با توجه به ارزش مالی مورد اختلاف می‌توان با مراجعه به اداره بازرگانی استانی (Ticaret İl Müdürlüğü) در استان‌ها، کمیته‌های داوری مصرف کنندگان (Tüketici Hakem Heyetleri) که زیر نظر بخشداری‌ها فعالیت می‌کنند و محاکم قضایی مصرف کنندگان در دادگاه‌ها (Tüketici Mahkemelerine) اقامه دعوی کرد.

همچنین می‌توان درخواست‌های حسابرسی در مورد شرکت‌هایی که از آن‌ها پیش خرید مسکن کرده‌اید را به ادارات بازرگانی استانی که مورد پیش فروش شده در آن واقع شده ارسال نمایید.

در پایان می‌توان نتیجه گیری کرد که با توجه به اطلاعات داده شده اگر در انتخاب شرکت سازنده و پروژه دقت شود و نکات مهم آن رعایت گردد امکان خریدی پرسود برای سرمایه گذاری و زندگی با خرید از پروژه های مسکونی و خرید اقساطی ملک ترکیه فراهم است.

سؤالات متداول

در پایان اگر شما نیز قصد مهاجرت به کشور ترکیه را دارید و در مورد هزینه زندگی در ترکیه ، اثاث کشی در ترکیه و یا خرید وسایل خانه در ترکیه ابهام دارید، پیشنهاد می‌کنیم در وبلاگ اویار مقالات دیگر ما را بخوانید و یا می­‌توانید با کارشناسان ما تماس گرفته و سوالات خود را مطرح کنید.

مشاورین ما در اویار پاسخگوی سوالات شما خواهند بود و شما را راهنمایی خواهند کرد.