دریافت سند ملکی در ترکیه چه مراحلی دارد؟ | آشنایی با انواع سند ملکی در ترکیه

در زمان خرید ملک در ترکیه ، اجاره خانه در ترکیه و یا خرید اقساطی ملک در ترکیه ممکن است به لغات و اصطلاحاتی برخورد کنید که بسیار تکرار می‌شوند. برخی از این اصطلاحات می‌تواند اطلاعات مهمی در رابطه با خرید یا اجاره ملک به شما بدهد و دانستن آنها می‌تواند مفید باشد. از این رو قصد داریم در این مقاله به آشنایی با انواع سند ملکی در ترکیه، دریافت سند ملکی و مراحل آن و اطلاخات مهم مانند تاپو (TAPU) بپردازیم. با ما همراه باشید.

تاپو (TAPU) چیست؟

تاپو تنها سندی است که ثابت می‌کند اموال مذکور به‌طور کامل یا شراکتی به شما تعلق دارد. سند یا تاپو از سوی اداره ثبت زمین صادر می‌شود و نشان دهنده مالکیت بخش خاصی از زمین یا بخش مستقلی است که بر‌روی زمین ساخته شده است و تا زمانی‌که خلاف آن ثابت نشود معتبر است. تاپو بسته به نوع آن در چند رنگ صادر می‌شود که نشان دهنده نوع سند می‌باشد.

اداره تاپو (TAPU DAİRESI)

این اداره که مانند اداره ثبت اسناد ایران است کار ثبت و انتقال اسناد ملکی را انجام می‌دهند. جهت نقل و انتقال ملک در ترکیه باید فروشنده درخواست انتقال ملک را به‌صورت اینترنتی از طریق سامانه “ای دولت” بدهد و بعد از گذشت چند روز از درخواست، تاریخ مراجعه از طریق پیامک اعلام می‌گردد. در روز تعیین شده نیز خریدار و فروشنده باید با همراه داشتن مدارک جهت انتقال سند به این اداره مراجعه کنند.

انواع مختلف سند (TAPU)

سند مالکیت جداگانه واحد (KAT MÜLKİYETLİ)

این نوع سند در واقع بهترین و بی‌دردسرترین نوع سند ملکی که در آن ماهیت ساختمان و کل متر مربع به وضوح آورده شده است. ساختمان‌هایی که به‌طور کامل به‌صورت قانونی ساخته شده‌اند و دارای مجوز اقامت هستند. رنگ این نوع سند به رنگ آبی صادر می‌شود.

سند دارای حق ارتفاق (KAT İRTİFAKI)

این نوع سند برای یک طبقه از ساختمان‌های در حال ساخت یا بدون گواهی اسکان صادر می‌شود. در این نوع از سند تمام افرادی که دارای این نوع سند هستند از حقوق مشابه بر اساس سند برخوردارند. در واقع ملک خریداری شده روی کل سهم زمین نشان داده می‌شود و سهم زمین روی سند درج می‌شود. به‌عنوان مثال اگر زمین 1000 متر باشد و 50 خانه در آن باشد سهم شما 50/1 است.

از ایران و بدون داشتن اقامت در ترکیه حساب باز کنید

افتتاح حساب بانکی در ترکیه

ارتباط با کارشناسان

این سند پس از دریافت پایان کار و تفکیک واحدهای ساختمان می‌تواند به سند مالکیت جداگانه تبدیل شود. این سند نیز به رنگ آبی صادر می شود.

سند مشترک (HİSSELİ)

سند مشترک نوعی سند است که چند نفر به‌طور مشترک صاحب آن هستند. میزان سهم و اینکه هر کدام صاحب چه قسمتی از ملک مورد نظر هستند در سند مشخص نمی‌شود. شرکا تنها با توافق بین خود می‌توانند به تقسیم ملک مربوط به این نوع سند بپردازند. این نوع سند برای دریافت وام مورد قبول نیست و رنگ این نوع سند به رنگ صورتی است.

 البته در تغییرات جدید رنگ اسناد تغییر کرده و برخی اطلاعات مانند کیو آر کد به آنها اضافه شده است. در اسناد جدید رنگ قهوه‌ای برای املاک دارای مجوز اسکان و برگه‌های فیروزه‌ای برای املاک فاقد اسکان به‌کار برده می‌شوند.

بهتر است در زمان خرید ملک به رنگ برگه سند نیز توجه شود.

سیستم مبادله سند (TAPU TAKAS)

این سیستم برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های احتمالی در زمینه خرید ملک با همکاری اداره ثبت اسناد رسمی و سیستم بانکی طراحی و اجرا شده  و بدین صورت عمل می‌کند که خریدار وجه مورد توافق با فروشنده را با دادن مشخصات و اطلاعات مربوط به ملک در حساب مشخص شده توسط این سیستم واریز می‌کند.

پس از امضا فروشنده و انجام انتقال سند و تایید سند توسط اداره اسناد رسمی (تاپو) پول به حساب فروشنده واریز می‌گردد. این مراحل تماما به‌صورت اینترنتی انجام می‌شود و نیاز به مراجعه حضوری نیست.

این سیستم در واقع به‌عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده عمل می‌کند و امنیت استفاده از آن توسط دولت تضمین شده است. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید از سایت تاپو تاکاس استفاده کنید و همچنین برای استعلام ملک که از زبان فارسی هم پشتیبانی می‌کند نیز می‌توانید از این لینک استفاده کنید.

نوتر (NOTER) چیست؟

نوترها یا دفاتر اسناد رسمی، اداره‌ای دولتی است که با انجام معاملات برای اشخاص حقیقی و حقوقی در حدود و اختیاراتی که قانون مشخص کرده است، اسناد و مدارک لازم برای عملیات قانونی را فراهم می‌کند.

این دفاتر به جلوگیری از اختلافات و ارائه اسنادی که از نظر قانونی قابل اثبات هستند کمک می‌کند و مکلف به انجام فعالیت‌های مندرج در قانون هستند. شیوه و نوع کار این دفاتر شباهت زیادی به دفاتر اسناد رسمی در ایران دارند.

معرفی پروژه های ارزشمند با قیمت مناسب

خرید ملک در استانبول

با شرایط ویژه

ارتباط با کارشناسان

گزارش ارزیابی ملک (EKSPERTİZ RAPORU)

ارزیابی املاک و مستغلات توسط یک شرکت ارزیابی املاک و مستغلات برای تعیین ارزش واقعی ملک انجام می‌شود. گزارش ارزیابی ملک شامل تمامی جزئیات مربوط به مسکن خریداری شده می‌شود. در این گزارش علاوه بر مشخصات فنی مربوط به ملک مورد نظر می‌توانید از وضعیت سند ملکی و اینکه دارای وام بانکی، طرح دعوی حقوقی و قضایی یا غیره هست یا نه مطلع شوید.

این گزارش توسط ارزیابی کنندگان املاک و مستغلات با مجوز هیئت بازارهای سرمایه (CMB) تهیه می گردد و شامل سه مرحله است:

1. در مرحله اول محیط فیزیکی ملک مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و مواردی مانند محل قرارگیری ملک، متراژ، نمای ساختمان و محوطه اطراف آن مورد بررسی قرار می گیرد.
2. در مرحله دوم سوابق رسمی ملک مانند مدارک ثبتی زمین، نقشه‌های مربوط به ملک و سایر موارد بررسی می‌شود.
3. در مرحله سوم نیز اطلاعات بدست آمده تجزیه و تحلیل می‌شوند و به‌صورت گزارش در می‌آیند.

پس از تهیه گزارش به اصطلاح قیمت عادلانه ملک مشخص می‌شود که تمام ویژگی‌های ملک مورد نظر را در بر می‌گیرد. این گزارش هم برای خریدار و هم برای فروشنده می‌تواند مفید باشد.

تهیه این گزارش برای اتباع ترک اختیاری است اما برای کسانی که قصد استفاده از وام بانکی دارند و افراد خارجی‌ای که قصد خرید خانه در ترکیه را دارند تهیه این گزارش  قبل از خرید ملک در ترکیه الزامی است.

هزینه تهیه گزارش اکسپرتیز نیز در سال 2022 بین 1000 تا 1400 لیر است.

متراژ نت (NET) و بروت (BRÜT) در املاک و مستغلات

در زمان خرید ملک یکی از مواردی که نشان دهنده ارزش ملک است متراژ خالص و ناخالص می‌باشد. در املاک و مستغلات، واژه بروت اشاره به مساحت کل ملک دارد. مساحت نت نیز که اصطلاحا به آن متراژ “جارو خور” اطلاق می‌شود به معنای مساحت بین دیوارها در ملک مورد نظر است.

مساحت بروت نیز به بروت داخلی و خارجی تقسیم می‌شود. برای تعیین بروت خارجی تمام قسمت‌های ساختمان مانند پارکینگ و مشاعات دیگر محاسبه می‌شوند. بروت داخلی نیز شامل آسانسور، پله، ستون‌ها و بالکن در داخل ملک مسکونی است.

دپوزیت (DEPOZİT)

دپوزیت در لغت به معنای سپرده است. دپوزیت در اصل هزینه تضمینی است که پیشاپیش صاحب‌خانه جهت پوشش زیان‌های احتمالی از جانب مستأجر دریافت می‌کند. در زمان اجاره ملک، جهت تضمین پرداخت هزینه‌های مربوط به اجاره‌خانه مبلغی به‌عنوان دپوزیت از مستأجر توسط موجر اخذ می‌گردد که طبق قانون حداقل یک ماه و حداکثر برابر سه ماه اجاره می باشد.

عایدات (AİDAT)

عایدات در لغت به معنای عوارض است و در موضوع ساختمان به‌عنوان هزینه شارژ شناخته می‌شود. این مبلغ شامل هزینه‌های جاری ساختمان است که بین همه ساکنین تقسیم می‌شود. عایدات به‌صورت دوره‌ای یک ماهه دریافت می‌شود و بسته به امکانات، متراژ و تعداد ساکنین ساختمان دارای مبلغ متغیر است.

هزینه عایدات در آپارتمان‌های معمولی مربوط به نظافت مشاعات و سرویس آسانسور است و در مجتمع‌های بزرگ و رزیدانس‌ها علاوه بر آنها شامل نگهبانی و لابی من، امکانات ورزشی، امکانات رفاهی و هزینه آب و گاز مصرفی واحد مربوطه نیز می‌گردد.

پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی بیشتر مقاله آیدات را مطالعه بفرمایید.

هزینه‌های سند (TAPU MASRAFLARI)

هزینه‌های سند در ترکیه شامل هزینه انتقال سند به میزان 2 درصد از قیمت ملک در سند برای هر یک از طرفین و جمعا به میزان 4 درصد از قیمت درج شده در سند ملک مورد نظر است. به‌عنوان مثال برای خانه‌ای که به مبلغ 1 میلیون لیر فروخته می‌شود هزینه انتقال سند برای هر یک از طرفین 20 هزار و جمعا 40 هزار لیر هزینه خواهد داشت. هزینه‌های کوچک دیگری مانند هزینه‌های ثبت سند و غیره وجود دارند که جمعا حدود 1000 لیر در سال 2022 می شود. برای اتباع خارجی نیز سایر هزینه‌های مربوطه شامل هزینه ترجمه و نوتر مدارک و مترجم رسمی نیز باید اضافه کرد.

وام مسکن (İPOTEK)

بانک‌هایی که از نظر قانون ترکیه حق دادن وام در ازای بهره را دارند یا افرادی که به دلیل هر گونه رابطه خرید طلبکار هستند ممکن است به روش‌های خاصی اقدام به تضمین مشتری‌های خود کنند. یکی از این روش‌ها ایپوتک است. شخصی که اقدام به دریافت ایپوتک کرده در اصل مسئول پرداخت بدهی است و در صورتیکه به تعهدات خود در مورد پرداخت بدهی عمل نکند طلبکار حق دارد با قرار دادن ملک در معرض فروش، بدهی خود را بازپس گیری نماید.

این عمل با در رهن قرار دادن ملک متفاوت است و فرایندی است که تنها بر روی اموال غیر منقول قابل انجام است.

با استفاده از اصطلاحاتی که توضیح داده شد می‌توانید اطلاعات مناسبی در زمان خرید یا اجاره ملک در ترکیه بدست بیاورید و با اطلاع از قوانین و شرایط موجود اقدام کنید. نداشتن اطلاعات صحیح درباره هر کدام از موارد ذکر شده می‌تواند عواقب و خسارات بسیاری را به بار بیاورد. پس بهتر است در زمان انجام معاملات موارد گفته شده را در نظر داشته باشید.

سخن پایانی

در پایان اگر قصد خرید ملک در استانبول را دارید بهتر است قبل از آن با مناطق ممنوعه استانبول برای دریافت اقامت آشنا شوید. همچنین می توانید با مشاورین ما که در این زمینه تجربه و تخصص دارند نیز مشورت کرده و امور اداری خرید یا اجاره ملک را به اویار‌گروپ بسپارید.

سوالات متداول

در صورتی که تجربه‌خرید یا اجاره ملک در ترکیه را داشته‌اید با ما و سایر کاربران مطرح نمائید. منتظر نظرات ارزشمند شما خواهیم بود.